Sieben Entscheidungen, die den Unterschied beim Bau des Wellnesskomplexes in Zoetermeer machen

Projekt in Zahlen 

Gelände: 2,5 Hektar 

Hauptgebäude: 60 × 60 m, 3 Geschosse, ca. 9.500 m² 

Pavillons: von Bade- und Saunabereichen bis zu Ruhezonen 

Teilprojekte: Hauptgebäude + 16 Pavillons + kleinere Bauteile 

Zonierung Hauptgebäude: 10 Zonen 

Fertigstellung: 1. April 2026

Digitalisierung mit handwerklicher Präzision

Die Bauwirtschaft digitalisiert sich in hohem Tempo. Gleichzeitig wird es zunehmend anspruchsvoller, den Überblick über Informationen, Qualität und Zusammenarbeit zu behalten. Modelle werden umfangreicher, Fristen werden immer knapper und Teams arbeiten international zusammen. Gerade in diesem Umfeld ist die Kontrolle von Änderungen, Kosten und Risiken entscheidend.

Pellikaan realisiert einen der größten und umfangreichsten Wellnesskomplexe der Niederlande. Auf einem 2,5 Hektar großen Areal entsteht eine Erlebniswelt aus Saunen, Bädern und Ruhezonen, verbunden durch ein 9.500 Quadratmeter großes Hauptgebäude. Das Ziel ist klar definiert: höchste Qualität liefern, ohne die Kontrolle zu verlieren.

„Qualität vor Zeit", sagt Joris van den Braak, Digital Strategy Manager bei Pellikaan. „Das bedeutet, Entscheidungen auf Basis von Erkenntnissen zu treffen – nicht auf Annahmen."

Das Projekt zeigt, wie Technik, Organisation und Daten zusammenwirken. Sieben Entscheidungen erwiesen sich dabei als ausschlaggebend.

1. Qualität vor Zeit als Leitprinzip

Qualität wurde von Beginn an als verbindliche Arbeitsgrundlage zwischen Auftraggeber, Planern und Ausführenden festgelegt. Nicht als abstraktes Ziel, sondern als handlungsleitendes Prinzip für das gesamte Projekt.

Dies bedeutete eine Bauzeit von drei Jahren und den bewussten Raum, in jeder Phase fundierte Abwägungen zu treffen. Planung und Ausführung beeinflussten sich kontinuierlich mit dem Ziel, Abweichungen so früh wie möglich sichtbar zu machen.

„Bei einem so hohen Ausführungsniveau kann man nicht linear von A nach B arbeiten", sagt Projektkoordinator Jeroen Michielsen. „Kontinuierliches Nachsteuern ist notwendig – und das gelingt nur mit klaren Strukturen."

2. Segmentierung in 16 Teilprojekte

Der Wellnesskomplex besteht aus einem Hauptgebäude und sechzehn Pavillons mit jeweils eigener Konstruktion, Ausbauqualität und technischer Gebäudeausrüstung. Anstatt eines einzigen Gesamtmodells entschied sich Pellikaan für sechzehn eigenständige Teilprojekte mit jeweils eigenem Team, Zeitplan und Bauzugang.

„Wenn alles in einem Modell zusammengeführt wird, ist es nie abgeschlossen", erklärt Van den Braak. „Durch Segmentierung bleibt das Projekt beherrschbar. Abweichungen werden schneller sichtbar, ohne dass das gesamte Projekt ins Stocken gerät."

Diese Vorgehensweise ermöglichte paralleles Arbeiten und verhinderte, dass Änderungen in einer Zone unmittelbare Auswirkungen auf andere Bereiche hatten.

3. Zonierung und fester Wochenrhythmus

Im Hauptgebäude wurde die Komplexität weiter reduziert, indem die Arbeiten in zehn Zonen entlang der Ausführungsreihenfolge unterteilt wurden. Jede Zone erhielt eigene Modelle, Pläne und Terminierungen.

Daraus entstand ein klarer Rhythmus:

wöchentliche Modellaktualisierungen

strukturierte Abstimmungen zwischen Planungs- und Ausführungsteams

unmittelbare Nachverfolgung offener Issues

„Eine Woche hat sich als ideale Taktung erwiesen", so Michielsen.  “Lang genug für Fortschritt, kurz genug für Transparenz.”

Die wöchentlichen Modellbesprechungen brachten Ruhe in den Prozess. Alle Beteiligten arbeiten mit denselben Informationen, diskutieren Ergebnisse aus der Kollisionsprüfung und treffen Entscheidungen auf Basis aktueller Daten. Issues bleiben überschaubar, späte Korrekturschleifen entfallen.

4. Entscheidungen beschleunigen mit ITO-Daten

Bei Hunderten von Modellen und wöchentlichen Updates ist Transparenz über Änderungen unerlässlich. Anstelle manueller Vergleiche nutzt Pellikaan Information Takeoff (ITO) in Solibri, um Unterschiede zwischen Modellversionen sofort sichtbar zu machen.

Bei jedem Update wird automatisch erkennbar, was sich geändert hat: mehr Stahl, weniger Beton, angepasste Installationen. Diese Abweichungen werden unmittelbar quantitativ dargestellt.

„Teilweise sahen wir mit einem Klick, dass zehn Tonnen Stahl hinzugekommen waren", sagt Michielsen. „Damit sind die Auswirkungen auf Kosten und Termin sofort klar. Das vermeidet Diskussionen und beschleunigt Entscheidungen."

5. 3D-Szenarien für Gelände und Logistik

Das Gelände in Zoetermeer weist Höhenunterschiede, Aufschüttungen und unterschiedliche Bodenverhältnisse auf. Um diese Komplexität zu beherrschen, entwickelte Pellikaan mehrere 3D-Szenarien für Erdarbeiten und Baustellenlogistik.

Was in 2D verborgen bleibt, wurde in 3D unmittelbar sichtbar: wo Aushub erforderlich war, wo Auffüllungen effizienter waren und wie Doppelarbeit vermieden werden konnte. Auf dieser Basis wählte das Team die effizienteste Ausführungsvariante mit minimalen Störungen und Transportaufwand.

„Erdarbeiten sind Logistik", so Michielsen. „Die Auswirkungen werden erst in 3D wirklich greifbar."

6. Eine gemeinsame Sprache über vier Länder hinweg

Pellikaan ist in den Niederlanden, Belgien, Deutschland und dem Vereinigten Königreich tätig. Jedes Land hat eigene Standards, dennoch ist das Ziel, Informationen überall gleich zu strukturieren.

Daher entwickelt Pellikaan eine länderübergreifende Klassifikation mit einheitlichen Codes pro Bauelement – anwendbar von der Ausschreibung bis zur Übergabe. In den Niederlanden orientiert sich diese an NL/SfB, in anderen Ländern an lokalen Konventionen.

„Es geht nicht um den Code an sich", erklärt Van den Braak. „Entscheidend ist, dass alle dieselbe Sprache sprechen. So werden Daten übertragbar und Interpretationsfehler vermieden."

7. Menschen im Mittelpunkt – Digitalisierung pragmatisch umsetzen

Digitalisierung funktioniert nur, wenn sie im Alltag angenommen wird. Pellikaan setzt daher bewusst auf einen pragmatischen Ansatz: klare Templates, wiederverwendbare Rulesets und verständliche Standards.

Gemeinsam mit dem Trainingspartner Based erfolgt das Lernen praxisnah, direkt auf Projektebene.

„Wir möchten, dass das Modell während der Arbeit geöffnet ist", sagt Van den Braak. „Sobald der Nutzen erkennbar ist, wird es selbstverständlich Teil des Arbeitsprozesses."

Ergebnis: Kontrolle, Geschwindigkeit und Vertrauen

Die Kombination aus Struktur, festem Rhythmus und datenbasierter Modellprüfung führt zu messbaren Ergebnissen:

• Schnellere Entscheidungsfindung: von Tagen auf Minuten durch Modellvergleiche
• Bessere Zusammenarbeit: ein Rhythmus, eine Sprache, eine gemeinsame Realität
• Reduziertes Risiko: Abweichungen werden frühzeitig erkannt
• Effizientere Abläufe: parallele Teilprojekte ohne gegenseitige Beeinflussung
• Planbare Qualität: „Qualität vor Zeit" gestützt durch belastbare Daten

Die Eröffnung des Wellnesskomplexes ist für den 1. April 2026 geplant. Für Pellikaan dient das Projekt in Zoetermeer als Blaupause für zukünftige Projekte im In- und Ausland.

„Digitalisierung ist kein Selbstzweck", resümiert Van den Braak. „Sie ist ein Mittel, um besser zu bauen. Der eigentliche Mehrwert liegt in Planbarkeit, Zusammenarbeit und Vertrauen in die eigenen Informationen."

Über Pellikaan

Pellikaan ist ein Familienunternehmen mit Aktivitäten in den Niederlanden, Belgien, Deutschland und dem Vereinigten Königreich. Es verbindet traditionelles Handwerk mit modernen digitalen Arbeitsweisen, um Bauprojekte effizienter, transparenter und planbarer umzusetzen https://pellikaan.com/de/ 

Über Solibri

Solibri, ein Unternehmen der Nemetschek Group, ist weltweit führend in der Modellprüfung und digitalen Qualitätssicherung für die Bauindustrie. In über 100 Ländern im Einsatz, hilft Solibri Projektteams, Fehler zu vermeiden, Normen einzuhalten und Bauqualität sicherzustellen. Mehr erfahren unter https://www.solibri.com/de